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农村集体经营性建设用地的由来是什么?入市有啥意义?

来源:乡村动力发表时间:2021-05-16点击量:8176

  允许农村集体经营性建设用地入市,首先就突破了现行法律的上述规定,这是对我国建设用地管理制度进行改革的尝试。那么究竟农村集体经营性建设用地的由来是什么?入市有啥意义?
 
土地房屋08

 
  一、农村集体经营性建设用地的由来是什么?
 
  农村集体经济组织的建设用地,大体上可以分为三类:乡镇企业用地、农民宅基地、乡村公共设施和公益性用地,其中用于经营性活动的建设用地,是乡镇企业建设用地。
 
  按我国现行《土地管理法》的规定,农村集体经济组织以外的任何单位和个人,不得使用农村集体土地进行非农业建设;但乡镇企业在发生破产、兼并等情形时,其符合规划并依法取得的建设用地使用权可以依法转移。
 
  这就提出了一个问题,如果乡镇企业并没有发生破产、兼并等情形,而是因故停产、歇业,其闲置的建设用地可否对外转让使用权?2008年10月,中共十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,首次触及了此问题,提出:“逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”这里使用的农村集体经营性建设用地的概念,指的就是乡镇企业建设用地。
 
  之所以要突出“经营性”,本意就是要排除农村宅基地、公共设施和公益性建设等非经营性建设用地。
 
  而2013年11月,中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中,进一步提出:“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”
 
  由此,经党中央、国务院批准,并经全国人大常委会授权,自2015年起,在全国33个县级行政区划内,先后开展了对农村集体经营性建设用地使用权进入市场的改革试点工作。
 
  二、农村集体经营性建设用地入市有啥意义?
 
  允许农村集体经营性建设用地入市,就可以相应减少国家对农村集体土地的征收;可以探索对集体建设用地使用权转让中的增值收益如何在国家、集体、个人三者间合理分配;可以探索如何将不属于公共利益的建设用地逐步退出国家征收的范围,等等。
 
  这符合党的十八届三中全会决定提出的改革要求:“缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。”可以说,农村集体经营性建设用地入市,与国家征地制度的改革,是一个问题的两个侧面,推进农村集体经营性建设用地入市,也是在推进国家征地制度的改革。
 
  1、通过农村集体经营性建设用地入市,显示出了当地土地的市场价格与征地补偿之间的差距。如江南某一试点县,拍出的第一块农村集体经营性建设用地,按规划被用于旅游宾馆建设,均价为每亩50多万元,扣除30%的“土地增值收益调节基金”后,农村集体经济组织实际获得每亩土地使用权出让金30多万元,远高于当地政府在征收土地对农民的补偿标准,况且该土地并没有因此而改变农村集体经济组织的所有权,出让的土地使用权到期后,集体经济组织可以收回土地使用权再次出让。集体经营性建设用地入市与国家征收土地之间利益分配的明显差距显现出来了,这就将倒逼着政府加快对土地征收和补偿制度的改革。
 
  2、测算出了如何合理分配土地改变用途后的增值收益。如上所述,农民集体土地的使用权,在建设用地市场拍出的使用权出让金,当地政府为什么要收取30%的“土地增值收益调节基金”?因为政府要为这宗土地的开发和项目建成后的营运提供必要的水、电、路、气等基础设施,没有这些基础设施,这宗土地将毫无价值。
 
  3、提出了合理配置城乡之间建设用地的重大问题。我国各省、区、市对处于不同地貌的农民住房建设,都规定有不同的宅基地占地标准;国家对城市、县城和建制镇也规定有不同的人均占地标准,但是,由于城乡土地利用总体规划和建设规划的不健全,尤其是绝大多数村庄都缺乏土地利用和建设规划,再加上对闲置、废弃或低效利用的建设用地缺乏有效的二次开发利用制度,因此在总体上造成了建设用地供给短缺和闲置并存的结构性矛盾。
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